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2016年12月08日
コラム

退去時にトラブルにならないために。入居時からできること。

退去時トラブル対策は入居時にする

 

前回の記事から日数が経ってしまいましたが、元気に営業しております。

 

12月に入り、不動産賃貸業界も本格的な繁忙期になってきました。

特に、12月3日(土)は途切れること無く、お客様のご来店がありました。

そして、大変ありがたいことに、ご案内させていただいたお客様の多くから、入居の申込みをいただいております。

 

お申し込みくださったお客様は今週から来週にかけ、契約となります。

 

 

そんな中で、今回は敷金トラブルについて記事が宅建業協会の機関紙に掲載されておりました。

退去時・敷金清算時にトラブルにならないためにはどうしたらよいのでしょうか。

 

 

|お部屋の破損・汚損は入居直後からはじまる

 

退去時にトラブルになりやすい原状回復の問題は、入居直後から始まっています。

 

というのも、お部屋の中は退去時にいきなり汚れたり、壊れたりするわけではないからです。

入居が始まり、使い始めたときから少しずつ汚れや破損が始まります。

 

それなのに、入居直前の契約の際に、使用方法や禁止事項、または退去のときにどのようなものが借主負担になるのかの説明をしないまま引き渡すと・・・結果はあまり良くないことが多いです。

 

特に、敷金は返還が原則で、借主の多くも返還されるものと思っています。

さらに、仲介業者の中には、「初期費用の敷金は戻ってきますよ」と説明し、申込みを受けています。

この説明は甘い誘い言葉でも何でもありません。但し、借主様のお部屋の使い方によっては、です。

 

 

|入居時に、退去時の説明をしていますか?

 

「賃貸借契約時に、退去時の説明は何だか縁起が悪い気がします。」

なんて言うのはトラブルのもとです。

 

退去時の説明のタイミングは、使用を始める前、つまり契約時しかありません。

 

大丸商事の管理している物件の家主様の中には、入退去時に必ず立会をする方がいます。

我々が発言をする隙がないぐらいに、入居者の方に細かくご説明されます。

ご自身の財産ですし、トラブルになった場合、我々管理会社はお手伝いできますが、当事者となることはできません。そのようなことをよくご理解していただいている家主様だと思います。

 

「言ってくれればしなかったのに」や「してはいけないなんて聞いてない」と言われないようにしましょう。

 

例えば、使用開始した後に、壁に釘打ちをしていることがわかり、「それは禁止事項だったんです。」なんて言っても、もう敷金から差し引くか、借主様の負担で修繕していただく他ありません。

 

そうならないためにも、契約時に退去時の原状回復についてしっかりと説明をすることは、家主様にとっても借主さんにとっても、また、管理会社を含めた不動産会社にとってもメリットなのです。

 

特に、東京都は「賃貸住宅紛争防止条例」なるものがあり、宅建業者に書面による方法で借受予定者に (1)退去時の敷金清算に関すること (2)入居中の負担など、について説明を義務付けています。

 

 

|契約時の説明をしっかりすると時間がかかる

 

東京都の「賃貸住宅紛争防止条例」は国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を基礎としています。

そして、契約時に国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をすべて説明すると、とても時間がかかるどころか、大学の講義ができる程の分量があります。

 

なので、契約の際にはポイントを絞って説明することとなります。

しかしながら、内容を絞りすぎると、借主様は深い理解になりません。

 

大丸商事では、契約に要する時間はおおよそ2時間半程度かかります。

 

そのうち1時間半~1時間45分程度は、室内の使用方法や原状回復に関する説明に費やします。

パーセンテージとしてはおおよそ70%程度を費やしている計算となります。

 

重要事項はもちろんですが、契約条項もひとつ残らず、読みあわせを行います。

 

 

|大丸商事は、退去時トラブルはゼロ

 

これまで、大丸商事で敷金清算に関するトラブルはありません。

これは、契約時の説明を丁寧に時間をかけて理解していただくように努めている結果であると自負しています。

 

時間をかけてご説明をしている中で、借主様からの質問なども当然出てきます。

それにご回答申し上げていく中で、自然とコミュニケーションが取れてくることも珍しくありません。

 

他社仲介業者からのご紹介のお客様も、弊社は仲介業者に契約を丸投げしません。

 

なので、入居者の方々は皆さん同じように時間をかけて、同じような内容の説明を受けています。

これも、大丸商事が退去時・敷金清算時にトラブルがゼロな理由のひとつでしょう。

 

トラブル防止のためには、やはり、初めの一歩が重要ですね。

 

by 大丸商事 長谷川浩一

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