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2017年08月12日
コラム

賃貸は「投資」であり「経営」でもある

「賃貸は経営である」と言われ始めて久しいですが、賃貸物件が増加傾向ある今日ではよりシビアになってきています。

特に、空室とリフォームといった部分をどのように判断するのかは、まさに経営者の視点が要求されるところでしょう。

 

リフォームは大きく分けて2つある

リフォームはお金をかければきりがありません。

しかし、どこをどのようにしたら良いのでしょうか。判断をするには賃貸のリフォームを知る必要があります。

まず、リフォームに対する考え方は2つあります。

 

1.空室を埋めるためのリフォーム

長期にわたる空室は入居者のニーズに合っていないお部屋の可能性があります。

入居者のニーズは変化しています。常にニーズの先端を行く必要はありませんが、最低限のニーズは満たす必要があります。

具体的には「バス・トイレ別」「室内洗濯機置場」「洋室」などが、最近の入居者が希望する最低条件になっています。

このような条件に合わせるリフォームが「空室を埋めるためのリフォーム」です。

 

2.家賃を維持する(上げる)ためのリフォーム

築年数とともに設備が陳腐化し、入居者ニーズから合わなくなる過渡期には、賃料が下落する状態になってきます。

上記1の場合は、賃料を下げても埋まらない場合ですが、賃料を下げれば決まる場合には、まだ、ニーズがあることを意味しています。

しかし、賃料を維持する、もしくは上げるにはリフォームが必要です。

具体的には「浴室乾燥機」「温水洗浄便座」「電子ロック」「システムキッチン」などの付加価値のついた設備となります。

 

リフォームのポイントとは

どのようなリフォームをするか(経営者視点)、どこまでやるか(投資家視点)、といった複数の視点が必要な事も賃貸経営の特色だと思います。

リフォームのポイントは

1.同地域の他の物件よりも、設備・内装を充実させるリフォーム(差別化)

2.長期的なメリットのあるリフォーム(長期的メリット)

の2つです。

 

1.差別化するリフォーム

リフォームをする際には、どのような入居者に入居してもらいたいかを明確にイメージする必要があります。

汎用性のあるリフォームは無難でしょうが、他の物件と比べた際の優位性が薄れてします可能性が高いです。仮に汎用性を保ったまま、他物件との優位性を確保しようとするとかなりの金額が掛かる可能性が高くなります。

効率性を重視するのであれば、ポイントを絞ることをお勧めします。

また、不動産仲介会社も入居者に訴求しやすい物件を案内したがります。

これは、売りポイントが分かりやすい物件です。

そうすると、内覧率が上昇し、自然と成約率が高まります。

具体的には、システムキッチンは女性に人気があり、ファミリーであれば浴室乾燥機やフルオートバスが好まれます。

 

2.長期的メリット

「とりあえず」のリフォームは、目の前の問題を先送りにしたに過ぎません。

金額を掛けたくない気持ちもよく分かりますが、結局は「成約までに時間が掛かった」「入居期間が短かった」「すぐにまたリフォームをしなければならない」といった悪循環に陥ることもあります。

短期的なリフォームの例としては「予算がないから、一部しか壁紙を貼り替えない」「本来交換すべき設備を交換せず、内装でごまかす」などです。

結果、一度でしっかりとしたリフォームをするよりもコストがかかる事が多くあります。

 

長期的な視点をもったリフォームとは、「和室を洋室に変更する」「電子キーに変える」などです。一時的にはコストが発生しますが、入退去時にさらなるリフォームが必要ありません。

長期的な視点をもったリフォームは、経費的な感覚のリフォームではなく、将来の利益を取るための「投資的な感覚のリフォーム」だと言えるでしょう。

 

by 大丸商事 長谷川浩一

 

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